マニラのコンドミニアム市場が下降気味に？
マニラに拠点を置く新聞社、インクワイヤラ誌に気になる記事がありました。
記事内のコメントは、不動産コンサルティング会社の Colliers International より。
以下抄訳。
- メトロマニラの高層コンドミニアムの市場がスローダウンの兆しを見せている。
- 特に下降線を辿ってるのが、低価格帯のユニット。過剰供給が原因。
- 一方で、ハイエンド（高価格帯）のユニットに関しては、需要と供給のバランスは安定している。
- 2014年の1月-3月期のの高層コンドミニアムのセールスは、前年比12%減。
- しかし、全体的な視点で見ると、フィリピンの不動産市場は、ゆったりした長期的成長が見込める「次の10年」に突入したと言える。
- 商業不動産は、ここ3、4年停滞してたものの、オフィス需要に対して供給が追いついてない状況。
- 住宅不動産に関しては、ディベロッパーが新規プロジェクト数を抑えることで、供給調整があるのではないか。
- 2013年11月から2014年2月までの間で、販売許可 (licenses to sell) の数（要は新規物件数）が、前年比39.7%増えた一方で、同時期の住宅不動産の契約数は、59,200戸で、前年比 7,200戸減（10.8%減）であった。
- 顕著に販売数が増えたのは、ソーシャライズド・ハウジング*1（17.4%増）や低コスト物件（23.2%増）であり、要因として、これらの物件には、VAT（日本で言う消費税）の免税政策を取られているからとみられる。
- 一方で、高層階コンドの販売数については、前年比38.6%も落ち込んでいる。その原因は、低価格帯のコンド（一戸あたり 123万ペソ以下の物件）の供給の急増とみられている。
- メトロ・マニラの高層コンド物件は、まだ一般の人々の予算とかけ離れているため、ディベロッパーは郊外の集合住宅案件に注力する必要がありそうだ。
- 一個あたりの価格が 500万〜700万ペソ、または 700万ペソ以上の高級コンド物件の市場については、引き続き堅調である。
外国人や超富裕層向けの500万ペソ（1,150万円）以上の物件の販売が好調の一方で、同じ高層コンドミニアムでも、ローカル向けの123万ペソ（270万円）以下の物件に関しては、供給過多の傾向にあるようです。マカティやフォート・ボニファシオ、オルティガスなど以外のメトロ・マニラの地区のコンドだと、新築でもこの辺の価格もあるのですが、普通のフィリピンのローカルの人たちにとっては、その価格で高層コンドミニアムを買うなら、賃貸か、郊外の土地付き一軒家を同じ値段で買うか、っていう選択肢になるのかと。逆にこの辺の層の人々が、コンドミニアムをこぞって買うようになるとちょっと加熱気味って気がするので、マニラのコンド・マーケットはまだ健全にゆっくりと成長している（成長の伸びしろがまだまだある）というふうに考えていいと思います。
まあ、それにしても、270万円以下で買える高層コンドミニアムが首都にあるっていうのが、日本人にとっては驚きかもしれませんねw
フィリピン不動産購入時は洪水地域に気をつけよう
マカティは銀座？
マカティは、東京でいうところの銀座（高級商業地区的な意味で）や丸の内（金融街的な意味で）に例えられることが多いのですが、こちらに住んでいる人間としては、違和感を覚えます。メトロマニラ（東京で言う23区）の中の一つの巨大な市なので、グロリエッタやグリーンベルトがあるような超高級モール地区もあれば、少し路地に入れば、昭和初期風のバラック街みたいなところもあるわけです。
マカティ市 (Makati City) の広さは 67km²、東京の中央区（10km²）、千代田区（11km²）、港区（20km²）、渋谷区（15km²）、新宿区（18km²）の合計（74km²）にほぼ匹敵する大きさなわけで、マカティ＝銀座 っていう例えは、かなりムリがあるなと思います。
コンドミニアム購入検討時も、マカティ市にあるから安全で値上がりが保証されると思うのではなく、マカティのどこにあるのか、繁華街やビジネス街への距離や周辺環境を実際見て、感じて検討することが大切です。
雨季に度々ある洪水
マニラは雨季が6月-11月と長く、さらに台風、大雨による洪水により都市機能が麻痺することが年に数回起きます。インフラが整備されている、マカティ市やフォート・ボニファシオでは、建物が水浸しなったり停電するリスクは比較的低いですが、それでも地域によってはあるようです。
不動産購入時には、その地域が冠水しやすい地域なのか、コンド内に停電対応のための自家発電設備があるのかどうかなどは、確認しておきましょう。とくに、投資、転売目的ではなく、将来自分で住む可能性が少しでもあるのであれば、要注意です。高層コンドの場合、停電でエレベーターが止まるということもあります。（私の知人で、停電時に非常階段での昇り降りなっても問題ないように、低層階に住んでいる方もいます。）
洪水マップで物件周辺地域を確認
このような洪水ハザードマップが公開されているので、参考になります。
上記は、2009年9月の Ondoy という名の大型台風が上陸した際に浸水した地域になります。オレンジが 0.5-1.5m、赤が 1.5 m 以上浸水した地域です。
- 地図の右側のマカティ市の中心街でも浸水した地域が一部ですがあります。やはりマカティの中心だからといって、安心だと思わないほうが良さそうです。
- 右上 Pasig 川沿いはやはり影響を受けますね。最近 Pasig 川沿いの都市開発が盛んですが、川沿いのコンドミニアムは、私は避けてます。浸水だけでなく、川から湧く虫なども多いので。
- 左の Vito Cruz 駅周辺の浸水面積もかなり広いものになっています。 この Vito Cruz 駅周辺は、フィリピン屈指の名門校デ・ラ・サール (De La Salle) 大学のある地域で、学生向けワンルームコンドが日本の投資家の人たちにも人気ですが、このように大雨によるリスクがあることも考慮したほうが良さそうです。
とはいえ、Vito Cruz 周辺のコンドミニアムを買うなと言ってるわけではありません。フィリピン富裕層の子女が通うデ・ラ・サール周辺のコンドは、値下がりすることは絶対ないでしょうし、利回りも良く、空室率もかなり低いので、投資として割り切った購入であれば、よろしいのではないかと思います。
フィリピン滞在延長・短期滞在ビザ申請は超簡単 [アンヘレス・クラーク編]
ビザなし滞在は59日まで。しかし...
フィリピンは、日本人の場合ビザなしで最大59日滞在可能です。
無査証短期滞在 - 在日フィリピン大使館
VISA Waiver - Bureau of Immigration, Philippines
但し、入国時には、入国の次の日から数えて「30日」までの許可しかもらえてません。よって、30日を越えて滞在したい場合は、追加の29日分の滞在許可を、滞在先近くの入国管理局 (Bureau of Immigration) で申請する必要があります。
いつまで滞在可能かは、パスポートの入国スタンプを見れば確認できます。（ちょっと見づらいけど、上記の写真は、2014年3月29日入国で、4月28日まで滞在可能。）
滞在延長申請時に提出するもの
- パスポート
- 証明写真 1枚（2インチ x 2インチ, 正面、無帽、メガネなし、白背景）
- 申込用紙（入国管理局で入手します）
- 手数料 3,030ペソ*1
3. 申込用紙は以下の様な感じです。裏面の "Ⅳ Character Reference in Philippines" には、あなたの身元をこの国で保証する人（語学学校のスタッフやフィリピン人の友人など）の情報を2名分記載する必要があります。事前に保証人のフルネーム（ミドルネームを含む）、住所（ZIP Code: 郵便番号含む）や電話番号を確認しておきましょう。
表面
裏面
アンヘレス・クラークの入国管理局までの道のり
Angeles City / Dau の Friendship Jeepney Terminal から、Route2 の Jeepney に乗って、10分ほどで着きます。2つ目の Joliebee が左手前方に見えてきたらすぐ近くです。Angeles はタクシーがマニラよりずっと高いので、のんびり Jeepney で行くのがオススメ。
営業時間は、月-金 7:30-17:30 (12:00-13:00は昼休み)です。
入国管理局に着いたら
以下の手順です。簡単ですね。
- 入り口にいる警備のおっちゃんに、"Tourist VISA Extention" と伝えます。
- 上記の申請書をもらえるので、記入しましょう。
- 記入し終わったら、入り口右手にいるスタッフに写真を貼ってもらい、番号札をもらいます。
- 番号札にある番号が呼ばれたら、向かって一番右の窓口にて書類を提出。
- 右から2番目の窓口で手数料を支払い。
- 右から3番めの窓口で、サインして、スタンプつきのパスポートを受領して完了
空いてれば30分程度で済みます。
59日間（2014年5月27日まで）の滞在が可能になりました。
注意！
証明写真ですが、要件に合わないものを持ち込むと簡単に拒否されます。撮り直しになるわけですが、最も近いフォトスタジオが、アンヘレスのショッピングモール、SM City Clark 内になるので、Jeepney で来た道を戻ることになります。私は、日本で撮ったメガネをしたままの写真を持ち込んだので、その目に会いました。フィリピンのフォトスタジオは安いので（80ペソ程度）、管理局に行く前に、パスポート/VISA用で撮っていくことをおすすめします。
*1:2014年5月現在の情報です。
